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出品 | 创业最前方
作家 | 段楠楠
剪辑 | 冯羽
好意思编 | 邢静
审核 | 颂文
在房地产企业事迹深广吃亏的布景下，央企布景的招商蛇口归母净利润仍在增长。2025年上半年，招商蛇口归母净利润增长2.18%，这关于尚处在行业极冷的地产企业而言并禁锢易。
在房地产行业仍然低迷的布景下，招商蛇口正在大刀阔斧地进行纠正，不仅将区域公司全面驱散，公司解决层也在集体降薪。
此外，招商蛇口拿地开动聚焦在一线城市，跟着国度战术开动发力接济房地产行业，招商蛇口能否穿越周期收复往常荣光？
1、利润增长靠成本利得，扣非后净利润下滑超30%
8月29日，央企布景的招商蛇口裸露了2025年半年报。在万科、金地集团等房企深雄伟量吃亏的布景下，招商蛇口营收及归母净利润却逆势增长。
数据清楚，2025年上半年招商蛇口结束贸易收入514.85亿元，同比增长0.41%，结束归母净利润14.48亿元，同比增长2.18%。
公司利润增长与取得其他公司戒指权产生的成本利得有很大联系，2025年上半年招商蛇口在取得其他公司控股权时，取得了5.08亿元的投资收益，很猛进度上增厚了公司利润。若剔除该成分影响，招商蛇口扣非后净利润为9.62亿元，同比下滑31.23%。
在万科吃亏超百亿元的布景下，2025年上半年招商蛇口扣非后净利润仅下滑31%阐扬尚可。
但以央企地产阐扬来看，近几年招商蛇口盈利阐扬并不睬念念。
数据清楚，2018年招商蛇口扣非后净利润创记录地达到146亿元，尔后公司利润波动下滑，2024年招商蛇口扣非后净利润大幅下滑至24.49亿元，较2018年下滑超83%。
动作对比，同为央企的中国外洋发展盈利智商则要好许多。2018年，中国外洋发展归母净利润为377.2亿元，2024年下滑58%至156.4亿元。
此外，与中国外洋发展、保利发展等央企房地产2021年及2022年盈利智商下滑不同，2019年招商蛇口扣非后净利润便出现下滑。
招商蛇口盈利智商大幅下滑与其高价拿地导致开辟业务毛利率下滑及减值有很大联系。克尔瑞数据清楚，自2019年以来招商蛇口在公开商场放肆拿地。
2020年、2021年招商蛇口新增地盘面积更是多达1625万平常米、1559方平常米。拿地均价也从2019年的0.69万元/㎡上升至2021年的1.33万元/㎡。
（图 / 克而瑞盘考院）
比如2020年招商蛇口曾以57.44亿元拿下湖北武汉经开区P（2020）152号地块，该地块成为经开区总价地王；2021年招商蛇口又以56.7亿元拿下上海虹口嘉兴路街谈HK341-06号地块，以9.26万元/㎡楼面价成为上海成交单价地王。
好景不常，跟着房地产行业下行，公司高价囤积的地盘因为跌价而被动大范围计提钞票减值。
2020年至2024年，招商蛇口钞票减值累计超177亿元。动作对比，同时，营收实在是招商蛇口两倍的保利发展钞票减值金额仅为122亿元支配。
由于房价下行，高价拿地导致公司盈利智商大幅下滑。2018年，招商蛇口毛利率为39.49%，2025年上半年公司毛利率大幅下滑至14.38%。
对此，「创业最前方」试图向招商蛇口了解，2018年于今公司扣非后净利润握续下行，下行工夫早于保利发展、中海地产等央企地产，下滑幅度也要高于中海地产，导致该表象的主要原因是哪些？
2020年及2021年公司放肆拿地，对应的是房价及地价高点，导致公司2020年至2024年钞票减值远高于保利发展、中海地产，是否讲明公司解决层存在错判场地的问题？此外，公司高价拿地，翌日减值金额是否会进一步上升？放纵发稿，未取得招商蛇口回复。
2、两年减员超8500东谈主，解决层集体大降薪
在公司盈利智商握续下滑的布景下，招商蛇口也在入辖下手纠正，换取组织架构。
2025年6月，招商蛇口公告取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部胜利解决下属城市公司。
这也意味着，招商蛇口沿用多年的“集团-城市”二级管控体系发生改造，招商蛇口系数的城市公司齐将由总部胜利统筹。
在集团部门层面，招商蛇口新开辟了钞票解决部，将风险解决部/法律合规部/审计稽核部分拆为风险解决部/法律合规部、审计稽核部。
除组织架构变更外，招商蛇口的拿地也开动减少，何况聚焦在一线城市。克尔瑞裸露的数据清楚，2024年招商蛇口拿地金额为486亿元，同比下降57%，其中在一线城市拿地占比高达59%。
如在北京，其旧年年底旗下楼盘已多达17个。2025年，招商蛇口离别在亦庄、通州八里桥拿下2宗地块，为了缓解资金压力，其又引入中海地产和贝好家两个协作伙伴。
天然招商蛇口积极变革，也在改造拿地策略，但在房地产销售握续低迷影响下，公司销售金额仍鄙人滑。
数据清楚，2025年上半年招商蛇口签约销售金额为889亿元，同比下降11.9%，与央企布景的房企销售降幅基本保握一致。
为了缩减开支，与其他企业访佛，招商蛇口也在减员、降薪。Wind数据清楚，放纵2024年底招商蛇口职工总和为49501东谈主，较2022年底的58037东谈主减员超8500东谈主。
公司举座减员，解决层也在大范围降薪。以公司董事长蒋铁峰为例，2024年蒋铁峰年薪为241.8万元，较2023年降薪超249万元，同时公司总司理朱文凯降薪超218万元，其他高管均有不同进度的降薪。
在大范围减员及解决层降薪带动下，公司各项成本开销有所下滑。
2024年招商蛇口解决用度及销售用度离别为21.03亿元、40.14亿元，离别同比下滑2.7亿元、3.14亿元。
但在前期高价拿地影响下，仅数亿元的用度缩减并未让公司利润回升。2024年及2025年上半年，公司扣非后利润离别下滑57.27%、31.23%。
对此，「创业最前方」试图向招商蛇口了解，2022年至2024年，公司累计减员近9000东谈主，是职工主动去职还是公司裁人所致？
动作央企布景的企业，2024年，公司解决层集体降薪，但董事长及总司理年薪仍在200万元以上，是否相宜国度法例的央企教唆层薪酬法式？放纵发稿，未取得招商蛇口回话。
3、拿地金额增长超142%，存货盘活天数超1500天
关于招商蛇口而言，当今责任重心即是怎么消化存货，并在行业下行的布景下推动企业盈利上升。
2021年头，招商蛇口提议3300亿元销售主义，尔后在公开商场大范围拿地。
克尔瑞裸露的数据清楚，2019年至2021年招商蛇口累计拿地4607万平常米。公司存货余额快速上升，2021年底招商蛇口存货余额高达4176亿元，较2018年的2108亿元增长超2000亿元。
2022年，由于房地产行业下行，国内房地产销售金额大幅下滑。在此布景下，招商蛇口开动减少拿地，2022年公司仅拿地726万平常米较2021年下降超53%。
尔后，招商蛇口提议聚焦于“中枢10城”，也不再大面积拿地。2023年及2024年，招商蛇口拿地金额离别为590万平常米、225万平常米。
在减少拿地的布景下，公司存货余额有所下降。放纵2024年底，招商蛇口存货余额为3692亿元，较巅峰期下降近500亿元。
放纵2024年底，招商蛇口地盘储备为2700万平常米，其中在上海、北京、杭州等10个中枢城市的地盘储备占比达53%，在30个重心城市占比86%。
相较于二、三线城市，以上海、北京为中枢的重心城市由于居住东谈主口多，住户耗尽智商强，因此房地产销售降幅要远好于二三线城市。
中指盘考院裸露的数据清楚，2024年一线城市销售面积同比下降约10%，二线代表城市2024年销售面积同比下降约20%。
在此布景下，招商蛇口也在加大中枢城市业务布局。2025年上半年，招商蛇口总拿地金额为353亿元，同比增长142%，拿地总建面166.9万方，拿田主要聚合在北京等中枢城市。
由于万科、碧桂园、融创中国等民营房企纷繁暴雷，招商蛇口天然销售金额有所下滑，但公司仍凭借在中枢城市拿地策略，将自己销售范围排行普及至2025年上半年第四。
天然排行有所上升，值得警惕的是由于2025年上半年拿地金额大幅度上升，公司存货范围再度攀升至3829亿元，存货盘活天数也高达1536天。
此外，由于举座销售低迷，2025年上半年即便一线城市房价阐扬也不睬念念。国度统计局公布的数据清楚，北京、广州、深圳多地新址价钱离别下降0.4%、0.8%、0.4%，仅上海逆势高涨0.7%。
对此，「创业最前方」试图向招商蛇口了解，2025年上半年中枢10城新址价钱大部分仍鄙人跌，在此布景下公司加大在中枢城市拿地金额，此举是否会进一步影响公司翌日盈利水平？放纵发稿，未取得招商蛇口回复。
关于招商蛇口而言，动作央企布景的大型房地产企业，在此轮房地产下行中，公司举座阐扬并不如同为央企布景的保利发展及中国外洋发展。在此布景下，公司也在推动企业积极纠正，业务愈加聚焦在中枢城市。在该策动策略下，凭借浩大的鼓励布景招商蛇口能否收复往常荣光，「创业最前方」将握续保握讲理。
*注：文中题图来自招商蛇口官网；其余未签字配图来自摄图网云开体育，基于VRF契约。